"실거주할 거니 나가주세요" 집주인의 갑작스러운 통보, 무조건 믿고 방 빼야 할까요? 계약갱신청구권 거절이 합법인 경우와 불법인 경우, 그리고 집주인의 거짓말에 대처하는 손해배상 청구 방법까지, 당신의 소중한 보금자리를 지키는 법을 리밋넘기가 알려드립니다.

계약 만기를 몇 달 앞두고 ‘아들 부부가 들어와 살아야 하니 집을 비워달라’는 집주인의 전화. 전세 연장을 생각하고 있던 임차인 입장에서는 정말 눈앞이 캄캄해지는 순간이죠. 저도 비슷한 경험을 할 뻔한 친구의 하소연을 들어주며 함께 밤새 법 조항을 찾아본 적이 있는데요. 많은 임차인분들이 집주인의 '실거주' 통보 앞에서 제대로 된 권리 주장을 못 하고 덜컥 이사부터 알아보는 경우가 정말 많더라고요. 하지만, 여러분! 집주인의 거절이 무조건 합법은 아닙니다. 오늘은 어떤 경우에 거절이 불법이 되는지, 그리고 부당하게 쫓겨났을 때 어떻게 내 권리를 찾을 수 있는지 확실하게 알려드릴게요. 😊

 

우선 나의 권리, '계약갱신청구권'부터 확실히! 🛡️

집주인의 거절에 대해 논하기 전에, 임차인인 내가 먼저 내 권리를 제대로 행사하는 것이 중요합니다. 바로 '계약갱신청구권'이죠. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 1회에 한하여 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 2+2, 총 4년의 거주를 보장받는 핵심 권리죠.

💡 중요! 증거를 남기세요.
계약 갱신 요구는 말로만 해서는 안 됩니다. 나중에 분쟁이 생겼을 때 증거로 활용할 수 있도록 문자 메시지, 이메일, 내용증명 우편 등 서면으로 명확하게 의사를 전달해야 합니다. "사장님~ 저 계약 갱신하고 싶습니다." 라는 문자 한 통이 나중에 큰 힘이 될 수 있습니다.

 

집주인의 거절, '이 경우' 아니면 불법입니다 ⚖️

내가 정당하게 갱신을 요구했다면, 집주인은 법에서 정한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 즉, 아래의 경우가 아니라면 집주인의 거절은 불법이라는 뜻입니다.

거절 가능 사유 핵심 내용
임대인(직계존비속 포함)의 실제 거주 가장 흔하고 분쟁이 많은 사유입니다. 집주인 본인 또는 그의 부모, 자녀가 직접 들어와 살겠다고 하는 경우입니다. (자세한 내용은 아래에서!)
임차인의 명백한 의무 위반 월세를 2기 이상 연체했거나, 집주인 동의 없이 전대(재임대)를 했거나, 주택을 심각하게 파손한 경우 등입니다.
상호 합의 및 보상 집주인이 임차인에게 소정의 이사비 등 합당한 보상을 제공하고, 임차인이 이에 동의하여 합의한 경우입니다.
주택의 재건축 또는 철거 안전사고의 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 재건축이 진행되는 등 구체적인 계획이 있는 경우에만 해당합니다.

 

집주인의 '실거주', 어디까지 믿어야 할까? 🕵️

가장 많은 분쟁이 발생하는 '실거주' 사유. 여기서 핵심은 실거주 주체의 범위입니다. 법에서는 ‘임대인 본인’과 그의 ‘직계존비속’으로 한정합니다.

  • 직계존속 (O): 나의 부모, 조부모
  • 직계비속 (O): 나의 자녀, 손자녀
  • 배우자 (O): 임대인의 배우자, 직계존비속의 배우자 포함
  • 형제자매 (X): 해당되지 않음
  • 사촌, 이모, 삼촌 등 (X): 해당되지 않음

만약 집주인이 "동생네 부부가 들어와 살아야 한다"라고 한다면, 이는 법적인 갱신 거절 사유가 될 수 없습니다.

⚠️ "실거주 하겠다"는 말을 믿고 그냥 나가야 할까?
아닙니다. 일단 갱신 요구를 한 뒤, 집주인이 실거주를 사유로 거절한다면 "누가, 언제부터 실거주하는지"를 명확히 확인하고 관련 내용을 문자로 받아두는 것이 좋습니다. 만약 집주인이 거짓말을 한 것으로 의심된다면, 이사 후에 손해배상을 청구할 수 있는 중요한 근거가 됩니다.

 

거짓 실거주, 손해배상으로 되갚아주는 법! 💰

집주인이 실거주를 이유로 나를 내보낸 뒤, 약속을 어기고 갱신요구가 거절되지 않았다면 계약되었을 기간(2년)이 지나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대한 경우, 임차인은 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

손해배상 청구 3단계

  1. 1단계 (증거 수집): 이사 후, 이전 주소지의 '전입세대 열람'을 주기적으로 신청해 집주인이나 그의 직계 가족이 살고 있는지 확인합니다. 만약 다른 사람이 전입신고 되어 있다면 명백한 증거가 됩니다.
  2. 2단계 (손해배상액 확인): 법에서 정한 손해배상액은 아래 세 가지 중 가장 큰 금액입니다.

    1. 갱신 거절 당시 월 환산차임(월세+보증금의 월세 전환액)의 3개월분

    2. 집주인이 새로운 임차인에게 받아낸 월세와 기존 월세의 차액 2년분

    3. 갱신 거절로 인해 내가 입은 실제 손해액 (이사비, 중개수수료 등)

  3. 3단계 (청구): 내용증명을 보내 합의를 시도하고, 원만히 해결되지 않으면 '주택임대차분쟁조정위원회'에 조정을 신청하거나 '민사소송'을 제기할 수 있습니다.
💡

부당한 계약갱신 거절 대처법

나의 권리: 만기 6~2개월 전 계약 갱신 요구 (서면 증거 필수)
집주인 의무: 법적 사유(실거주 등) 없으면 거절 불가
거짓말 대처: 이사 후 '전입세대 열람'으로 확인
최종 무기: 허위 실거주 증명 시 손해배상 청구 가능
알고 있으면 당하지 않습니다. 당신의 권리를 지키세요.

자주 묻는 질문 ❓

Q: 집주인이 바뀌면 계약갱신청구권을 쓸 수 없나요?
A: 아닙니다. 집을 산 새로운 집주인은 기존 집주인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 새로운 집주인을 상대로도 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 단, 소유권 이전 등기일과 임차인의 갱신 요구 시점에 따라 복잡한 문제가 생길 수 있으므로 법률 전문가의 상담이 필요할 수 있습니다.
Q: 집주인이 실거주를 증명해야 하나요?
A: 임차인이 갱신을 요구하는 단계에서는 집주인이 실거주를 증명할 의무는 없습니다. 하지만 나중에 허위 실거주로 인한 손해배상 소송이 제기되면, 법정에서 집주인이 자신의 실거주 사실을 입증해야 합니다.
Q: 법인 임대인도 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?
A: 아니요, 법인은 실거주를 할 수 있는 주체가 아니므로 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 없습니다.

임대차 계약 관계는 신뢰를 바탕으로 해야 하지만, 법에서 보장하는 나의 권리를 명확히 아는 것은 그 신뢰를 지키는 또 다른 방법입니다. 부당한 요구 앞에서 더 이상 작아지지 마세요. 여러분의 안정적인 주거 생활을 리밋넘기가 항상 응원하겠습니다. 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글로 질문해주세요! 😊