💸 우리 집 전세금, 5% 이상 올려달라는데 괜찮을까요?
계약갱신청구권을 사용할 때 적용되는 '전월세상한제 5%룰'! 정확히 무엇인지, 우리 집 보증금과 월세는 최대 얼마까지 올릴 수 있는지, 복잡한 계산법과 예외 경우까지 한 번에 완벽하게 정리해 드립니다.

얼마 전, 계약갱신청구권을 사용하겠다고 당당하게 외쳤던 제 친구 '영희'에게서 다급한 연락이 왔습니다. 집주인이 "알겠다, 대신 보증금을 1억 원 올려달라"고 했다는 거예요. 지금 보증금이 5억인데 1억이나 올려달라니, 이게 5%가 맞나 싶어 머리가 하얘졌다고 합니다. 😅


이처럼 많은 세입자분들이 '5%룰'의 존재는 알지만, 정확히 어떻게 계산하는지, 월세는 어떻게 적용되는지 헷갈려 하십니다. 그래서 오늘은 저 리밋넘기가 전월세상한제의 '5%룰'을 어떻게 계산하고 적용하는지, 그 누구보다 쉽고 정확하게 알려드릴게요! 이것만 알면 집주인의 부당한 요구에 당당하게 대응할 수 있습니다.

전월세상한제 '5%룰', 정확히 뭔가요? 🧐

전월세상한제는 '임대차 3법' 중 하나로, 세입자가 계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장할 때, 임대료(보증금, 월세)를 직전 계약액의 5%를 초과하여 올릴 수 없도록 제한하는 제도입니다. 집주인의 과도한 임대료 인상을 막고 세입자의 주거 안정을 돕기 위해 만들어졌죠.

⚠️ 언제 적용되나요?
'5%룰'은 계약갱신청구권을 사용하거나, 기존 계약 기간 중에 임대료를 증액할 때 적용됩니다. 따라서, 계약갱신청구권을 사용하지 않고 집주인과 세입자가 합의하여 5%를 초과해 재계약하는 것은 가능합니다. 또한, 기존 세입자가 나가고 새로운 세입자와 신규 계약을 체결할 때는 적용되지 않습니다.

 

'5% 인상' 우리 집은 얼마? (계산법 총정리) 🧮

가장 궁금해하실 계산법입니다. 전세, 월세, 보증부 월세(반전세) 세 가지 경우로 나누어 알아볼게요.

1. 전세 계약의 경우 (가장 간단!)

가장 계산하기 쉽습니다. 기존 보증금 × 1.05를 하면 최대 인상 가능 금액이 나옵니다.
→ 예시: 기존 전세 보증금 5억 원 → 5억 × 1.05 = 5억 2,500만 원 (최대 2,500만 원 인상 가능)

2. 월세 계약의 경우 (보증금 + 월세)

월세 계약은 보증금과 월세를 따로 5%씩 올리는 것이 아니라, 보증금을 월세로 환산한 '환산보증금'을 기준으로 5%를 계산해야 합니다. 조금 복잡하지만, 차근차근 따라 해보세요.

📝 계산 예시: 보증금 1억 원 / 월세 100만 원

1단계: 월세를 전세로 환산하기
- 월세 × 12개월 ÷ 전월세 전환율 = 월세의 전세가치
- 100만 원 × 12 ÷ 5.5%* = 약 2억 1,818만 원
*전월세 전환율은 '한국은행 기준금리 + 2.0%'와 '10%' 중 낮은 값을 따릅니다. 2025년 7월 현재 기준금리 3.5%를 가정하면 5.5%가 적용됩니다.

2단계: 총 환산보증금 계산하기
- 기존 보증금 + 월세의 전세가치 = 총 환산보증금
- 1억 원 + 2억 1,818만 원 = 3억 1,818만 원

3단계: 5% 인상 한도 계산하기
- 총 환산보증금 × 5% = 최대 인상 가능 금액
- 3억 1,818만 원 × 5% = 약 1,590만 원

→ 결론: 보증금과 월세 인상분의 총합이 '1,590만 원'을 넘을 수 없습니다. 예를 들어 보증금을 1,000만 원 올렸다면, 월세는 연 590만 원(월 약 49만 원) 이내에서만 올릴 수 있는 것입니다.

💡 알아두세요! 5%는 상한선일 뿐!
5%는 집주인이 '최대'로 올릴 수 있는 한도이지, '무조건' 올려줘야 하는 금액은 아닙니다. 주변 시세가 하락했거나, 집에 문제가 있다면 협의를 통해 5%보다 낮게 계약하거나 동결할 수도 있습니다.

 

임대인과 임차인의 슬기로운 협상법 🤝

법적 권리를 아는 것도 중요하지만, 가장 좋은 것은 임대인과 원만하게 협의하는 것입니다.

  • 임차인(세입자) 입장: 법적 권리(계약갱신청구권, 5%룰)를 명확히 인지하고, 정중하지만 단호하게 의사를 전달하는 것이 중요합니다. 감정적인 대응보다는 법적 근거를 바탕으로 대화하세요.
  • 임대인(집주인) 입장: 5%룰은 세입자의 권리를 보호하기 위한 강행규정입니다. 이를 어기고 5%를 초과하여 계약해도 초과분은 법적으로 무효이며, 세입자가 반환을 청구할 수 있습니다. 따라서 법의 테두리 안에서 협의하는 것이 현명합니다.

 

💡

전월세상한제 5%룰 핵심 요약

적용 대상: 계약갱신청구권 사용 시 적용 (신규 계약은 제외)
인상 한도: 보증금과 월세를 합산하여 총액의 5% 이내
월세 계산법:
보증금을 '전월세 전환율'로 환산 후 계산
핵심 포인트: 5%는 의무가 아닌 상한선, 협의를 통해 조절 가능!
내 권리를 정확히 알고 부당한 요구에 대처하세요.

 

자주 묻는 질문 ❓

Q: 계약갱신청구권을 안 쓰고 집주인과 합의해서 10%를 올려줬어요. 괜찮은 건가요?
A: 네, 괜찮습니다. 계약갱신청구권을 행사하지 않고 임대인과 임차인이 자유롭게 합의하여 5%를 초과하는 새로운 계약을 맺는 것은 가능합니다. 이 경우, 임차인은 나중에 계약갱신청구권을 1회 사용할 권리가 그대로 남아있게 됩니다.
Q: 전세에서 월세로 바꿀 때도 5%룰이 적용되나요?
A: 계약갱신 시 전세에서 월세로 전환하는 것은 임차인의 동의가 반드시 필요합니다. 만약 동의 하에 전환한다면, 이때도 5%룰이 적용됩니다. 예를 들어 전세 5억 원 계약을 갱신한다면, 최대 인상분인 2,500만 원 내에서만 월세로 전환할 수 있습니다. (예: 보증금 5억 유지, 2,500만 원에 대한 월세 추가)
Q: 5%룰은 1년마다 5%씩 올릴 수 있다는 뜻인가요?
A: 아닙니다. 임대료 증액은 계약 기간 중 또는 갱신 시에만 가능하며, 한 번 증액이 있은 후에는 1년 이내에는 다시 청구할 수 없습니다. 또한 계약갱신청구권을 통한 갱신은 2년 계약이므로, 2년간 5% 이내에서 한 번만 증액할 수 있다는 의미입니다.

복잡해 보이지만, 우리 집 보증금과 월세를 지키는 중요한 법적 권리, '전월세상한제'. 오늘 알려드린 계산법과 내용들을 잘 기억해 두셨다가, 계약 갱신 시점에 당황하지 말고 슬기롭게 대처하시길 바랍니다. 더 궁금한 점이 있다면 언제든지 댓글로 물어봐 주세요! 😊